Manovra finanziaria 2020: estromissione agevolata immobili d’impresa

Anche per il 2020 viene riconosciuta agli imprenditori individuali la possibilità di estromettere gli immobili strumentali dal patrimonio dell’impresa, pagando un’imposta sostitutiva agevolata dell’8 per cento, in luogo dell’Irpef e dell’Irap (art. 1, co. 690, della Legge n. 160 del 2019)

Con la Legge di Bilancio è stata estesa al 2020 la possibilità di optare per l’estromissione agevolata di beni immobili strumentali inclusi nel patrimonio dell’impresa. L’opzione determina il trasferimento degli immobili strumentali dal patrimonio dell’impresa a quello personale dell’imprenditore, per cui vengono assoggettati al regime proprio dei redditi fondiari e non alle regole di tassazione previste per i redditi d’impresa.
La facoltà è riservata ai soggetti che alla data del 31 ottobre 2019 rivestono la qualifica di imprenditore individuale (inclusi quelli in stato di liquidazione) e la conservano fino al 1° gennaio 2020, data a partire dalla quale assume rilevanza l’esclusione dei beni immobili dal patrimonio dell’impresa.
La procedura di estromissione agevolata può essere applicata, altresì:
– dall’erede dell’imprenditore deceduto successivamente al 31 ottobre 2019, a condizione che abbia proseguito l’attività del de cuius in forma individuale;
– dal donatario dell’azienda che abbia proseguito l’attività imprenditoriale del donante.
L’estromissione agevolata dal patrimonio dell’impresa riguarda esclusivamente i beni immobili strumentali, sia “per destinazione” sia “per natura”, posseduti dall’imprenditore alla data del 31 ottobre 2019. Possono formare oggetto di esclusione dal patrimonio anche gli immobili posseduti dall’imprenditore in comunione, ovviamente per la sola quota di pertinenza dell’imprenditore medesimo. A tal fine, si considerano:
– “strumentali per destinazione”, gli immobili utilizzati esclusivamente per l’esercizio dell’impresa indipendentemente dalle caratteristiche specifiche;
– “strumentali per natura”, gli immobili che per le loro caratteristiche non sono suscettibili di diversa utilizzazione senza radicali trasformazioni e che si considerano strumentali anche se non utilizzati direttamente dall’imprenditore o anche se dati in locazione o comodato.
In particolare, sono strumentali per natura gli immobili rientranti nei gruppi catastali B, C, D, ed E e nella categoria A/10 qualora la destinazione ad ufficio sia prevista nella licenza o concessione edilizia (anche in sanatoria). Dato il carattere oggettivo della strumentalità per natura, tali immobili possono essere estromessi dal patrimonio d’impresa anche se non sono impiegati nel ciclo produttivo dell’impresa o non lo sono direttamente, perché dati a terzi in locazione o comodato.
Al contrario, per gli immobili strumentali per destinazione, l’agevolazione trova applicazione solo con riferimento a quelli utilizzati dall’imprenditore in maniera esclusiva e diretta per l’esercizio dell’attività.
In entrambi i casi il carattere strumentale dell’immobile deve essere verificato alla data del 31 ottobre 2019.
Considerato che l’estromissione ha efficacia dal 1° gennaio 2020, qualora prima di tale data l’immobile sia stato ceduto o già destinato a finalità estranee all’esercizio dell’impresa, non è possibile beneficiare dell’estromissione agevolata.


L’opzione per l’estromissione agevolata deve essere esercitata dal 1° gennaio 2020 al 31 maggio 2020 attraverso un comportamento che esprime in modo concludente la volontà di estromettere gli immobili; come accennato in precedenza l’estromissione ha effetto dal 1° gennaio 2020. A tal fine si considera comportamento concludente valido, la contabilizzazione dell’estromissione tra il 1° gennaio 2020 e il 31 maggio 2020 sul libro giornale (nel caso di impresa in contabilità ordinaria) oppure sul registro dei beni ammortizzabili (nel caso di impresa in contabilità semplificata). L’estromissione deve altresì essere indicata nel modello di dichiarazione dei redditi relativa al periodo d’imposta 2020, compilando la corrispondente sezione.
La procedura di estromissione agevolata si completa mediante il versamento dell’imposta sostitutiva, nella misura dell’8% della base imponibile di ciascun bene immobile estromesso, da effettuare in due rate:
– la prima entro il 30 novembre 2020, pari al 60% dell’imposta dovuta;
– la seconda entro il 30 giugno 2021, pari al restante 40% dell’imposta dovuta.
La base imponibile per il calcolo dell’imposta sostitutiva è data dalla differenza tra il valore normale dell’immobile ed il relativo valore fiscalmente riconosciuto.